“教育+文旅+康養+田園”將是新地產最新模式

為(wei) 貫徹落實《中共中央國務院關(guan) 於(yu) 打贏脫貧攻堅戰的決(jue) 定》《“十三五”脫貧攻堅規劃》精神，切實做好生態扶貧工作，日前，國家發展改革委、國家林業(ye) 局、財政部、水利部、農(nong) 業(ye) 部、國務院扶貧辦共同印發了《生態扶貧工作方案》，以實現脫貧攻堅與(yu) 生態文明建設“雙贏”。

　　健全生態旅遊開發與(yu) 生態資源保護銜接機製，加大生態旅遊扶貧的指導和扶持力度，依法加強自然保護區、森林公園、濕地公園、沙漠公園、草原等旅遊配套設施建設，完善生態旅遊行業(ye) 標準；積極打造多元化的生態旅遊產(chan) 品，推進生態與(yu) 田園、康養(yang) 、文化、旅遊、教育、互聯網等產(chan) 業(ye) 深度融合，大力發展生態體(ti) 驗、生態科考、生態康養(yang) 、生態旅遊等，倡導智慧旅遊、低碳旅遊；在貧困地區打造具有較高知名度的50處精品森林旅遊地、20條精品森林旅遊線路、30個(ge) 森林特色小鎮、10處全國森林體(ti) 驗和各地多個(ge) 森林養(yang) 生、田園養(yang) 生、文旅養(yang) 生試點基地等。

　　健康與(yu) 田園旅遊相結合

　　為(wei) 健康小鎮發展奠定基礎

　　經濟收入及中等收入人群的增長、帶薪休假製度的進一步落實和居民消費結構的變化，推動著原來以觀光休閑為(wei) 主體(ti) 的旅遊市場逐漸向以度假居住為(wei) 核心，結合觀光、休閑、體(ti) 驗、養(yang) 生的度假市場轉變，大眾(zhong) 度假時代已經全麵來臨(lin) 。

　　度假時代下，人們(men) 不再追求趕景點、忙拍照，而是希望可以盡可能的停留下來，沉澱心靈、享受生活、體(ti) 驗“閑情逸致”，最終帶來身體(ti) 的放鬆與(yu) 心靈的愉悅。可見，旅遊度假的核心價(jia) 值也是遊客身心的健康，因此旅遊與(yu) 健康有著天然的耦合性，兩(liang) 者的結合發展，為(wei) 健康小鎮的發展奠定了基礎。

　　第一，與(yu) 生態環境相結合打造田園生態養(yang) 生：即依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體(ti) 驗、度假養(yang) 生、溫泉水療養(yang) 生、森林養(yang) 生、高山避暑養(yang) 生、海島避寒養(yang) 生、湖泊養(yang) 生、礦物質養(yang) 生、田園養(yang) 生等養(yang) 生業(ye) 態，打造休閑農(nong) 莊、養(yang) 生度假區、養(yang) 生穀、溫泉度假區、生態酒店、地方元素民宿、茶香小鎮等產(chan) 品，形成生態養(yang) 生大健康產(chan) 業(ye) 體(ti) 係；

　　第二，與(yu) 養(yang) 生養(yang) 老結合發展田園健康享老：將醫療、氣候、生態、康複、休閑等多種元素融入養(yang) 老產(chan) 業(ye) ，發展康複療養(yang) 、旅居養(yang) 老、休閑度假型“候鳥”養(yang) 老、老年體(ti) 育、老年教育、老年文化活動等業(ye) 態，打造集養(yang) 老居住、養(yang) 老配套、養(yang) 老服務為(wei) 一體(ti) 的養(yang) 老度假基地等綜合開發項目，帶動護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅遊、教育等多產(chan) 業(ye) 的共同發展。

 

　　第三，與(yu) 體(ti) 育運動結合打造田園運動康體(ti) ：依托山地、峽穀、水體(ti) 等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體(ti) 育運動、定向運動、養(yang) 生運動、極限運動、傳(chuan) 統體(ti) 育運動、徒步旅行、探險等戶外康體(ti) 養(yang) 生產(chan) 品，推動體(ti) 育、旅遊、度假、健身、賽事等業(ye) 態的深度融合發展。

　　第四，與(yu) 文化休閑結合打造田園文化養(yang) 心：深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、曆史文化，結合市場需求及現代生活方式，運用創意化的手段，打造利於(yu) 養(yang) 心的精神層麵的旅遊產(chan) 品，使遊客在獲得文化體(ti) 驗的同時，能夠修身養(yang) 性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源，打造文化度假區、依托中國傳(chuan) 統文化，打造國學體(ti) 驗基地等。

　　第五，與(yu) 休閑農(nong) 業(ye) 相結合打造健康飲食養(yang) 生：藥食同源，是東(dong) 方食養(yang) 的一大特色。因此美食養(yang) 生可以說是健康旅遊中至關(guan) 重要的一項內(nei) 容。健康食品的開發，可以與(yu) 休閑農(nong) 業(ye) 相結合，通過發展綠色種植業(ye) 、生態養(yang) 殖業(ye) ，開發適宜於(yu) 特定人群、具有特定保健功能的生態健康食品，同時結合生態觀光、農(nong) 事體(ti) 驗、食品加工體(ti) 驗、餐飲製作體(ti) 驗等活動，推動健康食品產(chan) 業(ye) 鏈的綜合發展。

　　第六，與(yu) 中醫藥及現代醫學相結合打造康療養(yang) 生：康療養(yang) 生產(chan) 品的構成主要是以中醫、西醫、營養(yang) 學、心理學等理論知識為(wei) 指導，結合人體(ti) 生理行為(wei) 特征進行的以藥物康複、藥物治療為(wei) 主要手段，配合一定的休閑活動進行的康複養(yang) 生旅遊產(chan) 品，包括康體(ti) 檢查類產(chan) 品。它是醫療旅遊開發中的重要內(nei) 容之一。

　　第七，與(yu) 度假居住相結合打造田園居住養(yang) 生：居住養(yang) 生是以健康養(yang) 生為(wei) 理念，以度假地產(chan) 開發為(wei) 主導而形成的一種健康養(yang) 生方式。這種養(yang) 生居住社區向人們(men) 提供的不僅(jin) 僅(jin) 是居住空間，更重要的是一種健康生活方式。除建築生態、環境良好、食品健康等特點外，它還提供全方位的康療及養(yang) 生設施及服務，並為(wei) 人們(men) 提供冥想靜思的空間與(yu) 環境，達到在恬靜的氣氛中修身養(yang) 性的目的。

　　康養(yang) 小鎮

 “教育+文旅+康養(yang) +田園”的新地產(chan) 模式未來必火

　　康養(yang) 小鎮以健康產(chan) 業(ye) 為(wei) 核心，將田園、健康、養(yang) 生、養(yang) 老、休閑、文化、旅遊等多元化功能融為(wei) 一體(ti) ，形成的生態環境較好的特色小鎮。國務院在2016年發布的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進健康與(yu) 田園、養(yang) 老、文化、旅遊、互聯網、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chan) 業(ye) 、新業(ye) 態、新模式的升級換代和產(chan) 業(ye) 鏈進化。

1、資源優(you) 勢

　　適宜創建發展田園康養(yang) 文旅小鎮的地區，一般應有良好的生態環境和氣候條件，這是實現健康生活的一個(ge) 重要基礎條件。在這個(ge) 基礎條件上，根據當地不同資源，結合市場需求特點，可以發展融合不同產(chan) 業(ye) 體(ti) 係的康健小鎮。

　　如擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫藥產(chan) 業(ye) 資源等等。可依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體(ti) 驗、度假養(yang) 生、溫泉水療養(yang) 生、森林養(yang) 生、高山避暑養(yang) 生、海島避寒養(yang) 生、湖泊養(yang) 生、礦物質養(yang) 生、田園養(yang) 生等養(yang) 生業(ye) 態，打造休閑農(nong) 莊、養(yang) 生度假區、養(yang) 生穀、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產(chan) 品，形成生態養(yang) 生健康小鎮產(chan) 業(ye) 體(ti) 係。

2、產(chan) 業(ye) 特色

　　康養(yang) 小鎮的產(chan) 業(ye) 應該是以健康為(wei) 主的， 如生態田園產(chan) 業(ye) 、養(yang) 老健康產(chan) 業(ye) 、休閑農(nong) 業(ye) 產(chan) 業(ye) 、度假休閑產(chan) 業(ye) 、健康食品產(chan) 業(ye) 、體(ti) 育文化旅遊等。

3、功能明確

　　康養(yang) 小鎮不同於(yu) 一般的小鎮，它的功能性更強。以體(ti) 育產(chan) 業(ye) 為(wei) 例，依托山地、峽穀、水體(ti) 等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體(ti) 育運動、定向運動、養(yang) 生運動、極限運動、傳(chuan) 統體(ti) 育運動、徒步旅行、探險等戶外康體(ti) 養(yang) 生產(chan) 品，推動體(ti) 育、旅遊、度假、健身、賽事等業(ye) 態的深度融合發展，全麵優(you) 化迭代並深度呈現生命經濟的多元化形態。

　　核心價(jia) 值

　　圍繞“康養(yang) 產(chan) 業(ye) —智慧養(yang) 老—醫養(yang) 結合—康養(yang) 小鎮—康養(yang) 田園綜合體(ti) 、政策機遇、國家扶持、創建申報、頂層設計、盈利模式、策劃創意、規劃設計、產(chan) 業(ye) 導入、落地要點、操盤實踐、運營模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項目考察”等多個(ge) 方麵進行深入剖析與(yu) 解讀，共同探討康養(yang) 項目、特色小鎮及田園綜合體(ti) 的培育創建及運營。

　　康養(yang) 產(chan) 業(ye) 大熱，應如何賺錢？（7種盈利模式）

　　康養(yang) 產(chan) 業(ye) 在國內(nei) 康養(yang) 產(chan) 業(ye) 大熱的情況下，各類專(zhuan) 家、專(zhuan) 業(ye) 機構、實業(ye) 界人士都在探索康養(yang) 產(chan) 業(ye) 的盈利模式，本文列舉(ju) 了七種盈利模式供參考。

康養(yang) 產(chan) 業(ye) 如何賺錢？

賺土地的錢

　　在城市遠郊低價(jia) 拿地開發養(yang) 老養(yang) 生項目，隨著土地價(jia) 值提升進而獲得土地溢價(jia) 收益。這部分是最容易、也是開發商最想賺到的錢。

賺服務的錢

　　有康養(yang) 意願的人群有消費的需求，所以在護理方麵、服務方麵供應品種豐(feng) 富，通過提升服務來盈利。

賺設施的錢

　　為(wei) 康養(yang) 人士配置會(hui) 所及其他服務設施，提供消費場所，通過配套設施獲取收益。服務和設施是康養(yang) 產(chan) 業(ye) 的核心，但這一部分是目前國內(nei) 項目的短板，未來需要開發商進一步加強。

賺人群的錢

　　當一個(ge) 社區成熟之後，會(hui) 形成康養(yang) 人群的文化、社交集聚的圈層效應，從(cong) 而有利於(yu) 提升地產(chan) 價(jia) 值。

賺量身定做的錢

　　細分市場、研究康養(yang) 人群的活動規律，進行有針對性的設置，即量身定做，形成一套成熟服務體(ti) 係、管理體(ti) 係，從(cong) 而提升價(jia) 值。而從(cong) 精神層麵和量身定做提升價(jia) 值需要進行長時間的探索，才有可能實現。

　　目前國內(nei) 康養(yang) 產(chan) 業(ye) 的盈利來源重點體(ti) 現在對客戶定位、土地獲取、政策優(you) 惠補貼、金融結合、專(zhuan) 業(ye) 服務能力等關(guan) 鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nei) 涵的盈利模式。

　　具體(ti) 可分為(wei) 以下7種：

01銷售模式——出售產(chan) 權

銷售產(chan) 權快速盈利。與(yu) 傳(chuan) 統的出售產(chan) 權房方式基本一致，以養(yang) 老、養(yang) 生、度假概念，出售房屋產(chan) 權為(wei) 主，區域級別配套並舉(ju) 。通過出售適老化住宅產(chan) 品快速回籠資金，是目前較為(wei) 普遍的一種盈利方式。

優(you) 勢：采用這種模式資金回籠快，模式複製成本低，風險小。

劣勢：無法享受物業(ye) 持有帶來的增值收益，也意味著放棄了康養(yang) 產(chan) 業(ye) 鏈上居住以外的其他衍生價(jia) 值。

02持有模式——隻租不售

　　沒有選擇出售物業(ye) ，而是持有並長期租賃，擔任起運營商角色，設立一定的入住門檻，然後采取按月收取服務費的形式運作項目。

　　優(you) 勢：有利於(yu) 後期運營的持續收入。

　　劣勢：對資金要求高，投資回收期較長，此外對開發商的運營管理有較高要求。

03銷售+持有模式——租售並舉(ju)

　　這種模式可以通過產(chan) 權銷售實現資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用於(yu) 經營性物業(ye) 的建設，同時經營性物業(ye) 與(yu) 配套設施又提升了可售物業(ye) 的市場價(jia) 值，使整個(ge) 項目實現內(nei) 部平衡和良性循環。這種模式是持有型不動產(chan) 開發的重要策略，為(wei) 國內(nei) 大部分康養(yang) 產(chan) 業(ye) 開發商所接受，對於(yu) 資金實力有限的傳(chuan) 統開發商比較合適，適用於(yu) 普通養(yang) 老公寓和大型混合式養(yang) 老社區的開發。

　　優(you) 勢：這種模式可以緩解資金壓力，也可以避免後期運營服務中出現的問題，解決(jue) 資本投入與(yu) 後期盈利的問題。

04會(hui) 員製模式

　　會(hui) 員製模式是指投資運營商銷售會(hui) 員資格，並為(wei) 會(hui) 員提供全方位、多層次的康養(yang) 服務，通過收取會(hui) 員費和服務費實現盈利。

　　這種模式以運營商持有物業(ye) 為(wei) 基礎，以提供康養(yang) 服務為(wei) 核心，規避了產(chan) 權銷售的後期管理難和物業(ye) 租賃的回收周期長的難題，是養(yang) 老地產(chan) 業(ye) 盈利模式的重要創新。但是由於(yu) 其存在變相銷售產(chan) 權和會(hui) 員費過高的問題，目前仍然存在爭(zheng) 議。

05逆抵押貸款購房

　　即老年人退休以後，從(cong) 開發商處購買(mai) 一套老年公寓，然後與(yu) 開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩餘(yu) 本金，住房歸開發商所有。

06轉讓使用權模式

　　在項目存在不能進行產(chan) 權分割銷售的實際條件下，堅持買(mai) 賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。

07分散租賃模式

　　采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發商與(yu) 專(zhuan) 門的經營公司或物業(ye) 公司合作開發，將既得利潤作為(wei) 按股分紅的盈利模式。

　　總之，“20萬(wan) 億(yi) 的藍海”的“教育+文旅+康養(yang) +田園”新地產(chan) 模式正吸引著地產(chan) 業(ye) 、資本市場及相關(guan) 企業(ye) ，成為(wei) 大家追逐的熱點，中國的下一首富一定會(hui) 誕生在“教育+文旅+康養(yang) +田園”這個(ge) 跨界融合的產(chan) 業(ye) 集群裏！